不少人不清楚哪些房产能继承、谁有继承权，办理时容易走弯路。另外，房产抵押涉及登记流程，材料不全也会耽误事。下面空格律所把房产继承、赠与的关键问题和房产抵押流程讲清，帮你避开误区。

一、房产继承与赠与

哪些房产不能继承？

不是所有房产都能继承，遇到以下情况，就算是亲属也没继承权：

1.只有使用权没产权的房屋（比如租的公租房、单位分配的只有使用权的房子）；

2.违章搭建的房屋（没办合法审批手续，本身不受法律保护，自然不能继承）；

3.超过最长保护时效的房产（比如房产纠纷过了法律规定的诉讼时效，无法通过法律途径主张权利，也就不能继承）；

4.权利人生前已赠与他人，且去世前没撤销赠与的房产（比如老人活着时把房子赠给子女并办了手续，之后没反悔撤销，去世后就不能再作为遗产继承）。

哪些人享有房产的继承权？

第一顺位继承人：被继承人的配偶、子女（包括婚生、非婚生、继子女）、父母，这三类人优先继承；

第二顺位继承人：被继承人的兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，只有在没有第一顺位继承人时，第二顺位继承人才能继承。

同一顺位的继承人，原则上平均分配房产（比如夫妻双方去世，留下一套房，两个子女作为第一顺位继承人，通常各分 50% 份额）。

房屋手续是否齐全？

办理房产继承有两种方式，选哪种看情况：

1.公证继承：适合所有资料齐全、所有继承人协商一致的情况。要去公证处办继承公证，缴纳的公证费不超过被继承房屋份额市场价的 1%；

2.诉讼继承：如果资料不全，或者继承人对分配有争议（比如有的子女不同意平分），就需要通过法院诉讼解决，按规定缴纳诉讼费。

二、房地产抵押

1、登记申请办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验以下文件：

（1）、抵押当事人的身份证明或法人资格证明材料；

（2）、抵押登记申请书；

（3）、《国有土地使用证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；

（4）、可以证明抵押人有权设定抵押权的文件和证明材料；

（5）、可以证明抵押房地产价值的资料；

（6）、登记机关认为必要的其他文件。

2、登记审核与登记机关应当对申请人的申请进行审核。凡权属清楚、证明材料齐全的，应当做出是否准予登记的书面答复。已依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利的记载后，由抵押人收执。并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。

以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。

3、登记的变更与注销抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日起，到原登记机关办理变更或者注销抵押登记。

因依法处分抵押房地产而取得土地使用权和土地建筑物、其他附着物所有权的，抵押当事人应当自处分行为生效之日起，到县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。

房产继承和抵押涉及的手续多、法律细节杂，比如继承人有争议、抵押材料不全，都可能耽误事。如果不清楚自己的情况该怎么处理，或者不知道怎么准备材料，可咨询空格律所。